D. José Manuel Pasqual de Riquelme Pérez-Albaladejo, Agente de la Propiedad Inmobiliaria inscrito con el nº 422 Provincial y nº 16.111 Nacional en el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria;
Designado perito para la tasación de bienes inmuebles por el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 8 DE MURCIA, a instancias de Caja de Ahorros del Mediterráneo y para incorporar al procedimiento de Ejecución Dineraria 940/2004.
He pasado a reconocer los bienes que motivan el presente informe y, tras su estudio, emito el siguiente:
DICTAMEN
I.- OBJETO DEL TRABAJO
A efecto de la correspondiente tramitación judicial, se precisa conocer previamente el valor en mercado de los bienes afectados por el procedimiento ejecutivo que antes se cita.
Siendo el servicio pretendido facultad propia de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, conforme a lo establecido en la letra d), del Art. 1, del vigente Reglamento General de esta Profesión (Decreto 3.248/1.969, de 4 de diciembre), acepto el encargo y procedo a su despacho.
II.- BIENES SOMETIDOS A ESTUDIO.
1.- Según información facilitada al efecto, mediante copia, de la correspondiente Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad, la descripción registral de estos bienes es la siguiente:
• URBANA: UNO. – Vivienda letra A, situado en la planta baja de la escalera tercera del edificio sito en Murcia pedanía de El Palmar, compuesto por un bloque que tiene tres escaleras marcadas con los números uno, dos y tres, según se mira desde la carretera de La Alberca y la calle Navarra. Distribuida en varias dependencias y servicios. La vivienda lleva vinculada a la misma la plaza de garaje marcada con el número UNO, situada en el sótano del edificio con una superficie construida de veintiocho metros cuadrados y treinta y cinco decímetros cuadrados
• Superficie:
o Construida: sesenta y seis metros cuadrados con cincuenta y cinco decímetros cuadrados.
o Útil: cincuenta metros cuadrados con noventa y cinco decímetros cuadrados.
• Linderos:
o Vivienda:
Fondo: finca matriz.
Izquierda: patio de luces.
Derecha entrando: calle Navarra.
Frente: zaguán y escalera de acceso a las viviendas.
• Cuota: Cuatro con veinticuatro enteros por ciento.
• Titular: D. Herminio Alonso A. P., por titulo de compra-venta a la compañía mercantil “Construcciones y Promociones Prosalve SL.”.
• Inscripción:
o Registro de la Propiedad: 6 de Murcia.
o Libro: 329.
o Tomo: 2393.
o Folio: 195.
o Sección: 11ª
o Finca: 24.547
o Inscripción: 3ª
• Servidumbres: La edificación tiene dos servidumbres vigentes: una de paso para personas y vehículos, y otra de luces y vistas.
• CARGAS: Según nota simple solicitada en el registro de la propiedad nº 6 de Murcia con fecha veintitrés de octubre de dos mil siete.
o Hipoteca a favor de caja de ahorros del Mediterráneo, quedando gravada a responder de: un importe de veinticinco mil doscientos cuarenta y dos euros con cincuenta y un céntimos de principal; seis mil seiscientos once euros con trece céntimos para costas y gastos; siete mil ochocientos ochenta y tres euros con veinticuatro céntimos de intereses ordinarios; dieciocho mil seiscientos treinta y un euros con treinta y ocho céntimos de intereses de demora; y dos mil diecinueve euros con cuarenta céntimos para prestaciones accesorias. Formalizada mediante escritura otorgada el día 22/01/1998, ante el notario don Julio Berberena Loperena, y que ha sido objeto de la inscripción 2 de esta finca.
o EMBARGO, a favor de tesorería general seguridad social para responder de cuatro mil cuatrocientos cincuenta y siete euros con sesenta y nueve céntimos de principal y mil ochocientos cincuenta y nueve euros con doce céntimos estimados para costas, intereses y gastos; según autos seguidos con el número 2002/8173 en el juzgado unidad de recaudación ejecutiva nº 6. Anotado con la letra a de fecha 18/02/2003. Expedida la certificación de cargas a que se refiere el artículo 143 del r. h. con fecha 17 de febrero de 2003.
o Sujeta a los derechos de tanteo y retracto en favor de la comunidad autónoma o cualquier otro ente publico a quien se le cedan dichos derechos y con la prohibición de disponer establecida en el real decreto 1186/98 de 12 de junio.
o AnOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO a favor de Banco Guipuzcoano SA., para responder de veintiséis mil seiscientos setenta y seis euros con setenta céntimos de principal, ocho mil euros estimados para costas, intereses y gastos; en el procedimiento Ejecución de Títulos No Judiciales número 940/2004 por el juzgado de primera instancia numero ocho de Murcia. Anotado con la letra B de fecha tres de abril de dos mil seis. Expedida el día de la fecha certificación de dominio y cargas a efectos del procedimiento 940/2004. En Murcia a 7 de junio de 2.006.
Referencia Catastral del inmueble: 1713323XH6011S
2.- Tras la visita efectuada no se observan discrepancias entre la realidad física existente y la descripción registral del inmueble objeto de avalúo, si bien:
• La dirección vigente de la vivienda es c/ La Alberca 17, Esc. 3ª planta baja A; DP. 30120 (El Palmar); Murcia.
III.- PRINCIPALES CIRCUNSTANCIAS A TENER EN CUENTA.
1. TIPOLOGIA DEL NUCLEO URBANO.
• Tipo: Pedanía de la capital.
• Pedanía: El núcleo de población de el Palmar se considera asentado, es una pedanía ubicada en las estribaciones del puerto de la Cadena, a unos 5 Km. de la capital, que cuenta en la actualidad con una superficie aproximada de 26,039 km2, quedando enmarcada por los siguientes límites: al Norte confronta con Aljucer y la recientemente creada pedanía de San Ginés; al Este, La Alberca; al Oeste Sangonera la Verde; y al Sur, separada por la Sierra del Puerto, con las pedanías de Corvera y Baños y Mendigo.
• Población: Sobre el censo de 1996 tiene 15.842, no obstante según otros cálculos más actualizados es de 17.628 habitantes.
• Desarrollo: Estable.
• Consolidación: 1000/0.
• Característica: Primera residencia, urbano residencial.
• Servicios: básicos y especializados cubiertos, asimismo hay que subrayar que radica el principal servicio de salud de la comunidad autónoma.
2. CARACTERÍSTICAS DE LA FINCA.
• Ubicación: Se sitúa zona del centro urbano, cercana a la calle Mayor y a la Avda. Primero de Mayo, entre estas, dos de las vías principales del núcleo urbano a pocos minutos de la ciudad sanitaria Virgen de la Arrixaca en una zona de extensión del centro cívico de la pedanía, con accesos y comunicaciones normales.
• Distribución de la edificación: edificio en manzana con tres alturas, bajo y sótano con varias zaguanes de entrada en forma de porterías independientes que comunican todas al sótano donde se encuentra el garaje con un acceso independiente en forma de rampa distribuido en plazas y con calles de acceso.
• Calidades: Medias, con acabados suficientes.
o En cuanto a la edificación: Fachada en paramento de mortero tipo “Cotegran”. Carpintería exterior de aluminio blanco y rejas en la planta baja. Acristalamiento doble tipo “climalit”. Persianas de PVC.
o En cuanto a las viviendas: Las calidades interiores se desconocen, aunque se presumen medias o medias-altas en consonancia con el aspecto general.
• Instalaciones generales:
o Portero Automático: si.
o Antena de televisión: sí.
o Garaje: si
o Calefacción: n/c.
o Aire acondicionado: n/c.
o Agua caliente; sí.
o Gas Ciudad: n/c.
o Doble aislamiento en ventanas: sí.
• Orientación: Fachada principal del edificio a sur-este, calle Alfonso X “El Sabio” y c/ la Alberca.
• Antigüedad: 7 años.
• Estado de conservación: Medio-Bueno.
3. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO INMEDIATO.
• Significación del Entorno:
o Urbano-residencial, con edificios en alturas similares e implantación, destinados a vivienda principalmente y algunas actividades comerciales.
o El entorno próximo al que pertenecen las fincas condiciona su valor por ser de tipología y calidad similar a la del inmueble en cuestión.
o Se trata de una zona del casco urbano de “El Palmar” clasificada como media.
• Infraestructura y Comunicaciones:
o La infraestructura es la normal y adecuada a la zona.
o Dispone de instalaciones de realización tanto de carácter municipal como de iniciativa privada.
o Las comunicaciones y vías de acceso son normales-buenas.
o El desarrollo potencial de la zona se presenta en crecimiento.
• Descripción Calificativa del Entorno:
Bueno A
Normal B
Deficiente C
Pavimentación Saneamiento A
Alumbrado A
Abastecimiento de agua A
Suministro eléctrico A
Servicio telefónico A
Zonas ajardinadas B
Zonas deportivas B
Transporte público A
Aparcamiento B
Equipamiento comercial A
Equipamiento escolar A
Equipamiento sanitario A
Equipamiento lúdico B
IV.- JUSTIPRECIO.
1. INFORMACION DE MERCADO.
Se considera que el mercado esta constituido por fincas similares a la que se valora. Suficiente estudio urbanístico de la zona, sin aglomeración por densidad de construcción.
Posteriormente a realizar el estudio de mercado de la zona, se observa que los valores medios de compraventa de viviendas en la misma, oscilan entre #1.300 €/m2# hasta #2.100 €/m2#, pudiéndose llegar en algún caso, hasta los #2.300 €/m2# dependiendo su valor final de las características de su situación, accesos, superficie, estado de conservación, y de la ubicación concreta del inmueble.
La vivienda esta situada en una zona residencial de la pedanía, cercana a la franja próxima a la ciudad sanitaria “Virgen de la Arrixaca” y al centro histórico, con unos buenos accesos.
El nivel socio-económico de la zona es medio. Tanto la oferta como la demanda que se observan son normales, si bien la tendencia del mercado esta siendo en estos momentos moderada en las ventas.
2. JUSTIPRECIO.
Con los datos y consideraciones expuestos en cuanto antecede, se realiza el cálculo del justiprecio siguiendo el Método de Comparación. Desde el punto de vista de cálculo del valor de mercado de una propiedad urbana y según la norma de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo (tit. II, capt. I, sec. 3ª) y la modificación de la misma con la ORDEN EHA/3011/2007, de 4 de octubre, sobre normas de valoración de inmuebles. Este valor se obtiene cotejando y obteniendo valores de inmuebles similares al estudiado y homogeneizando las muestras hasta obtener un valor medio equivalente, en unidades monetarias por metro cuadrado.
i. La valoración de estas fincas se hacen por el método de comparación (recomendado para este tipo de valoraciones por la ley 6/1998 del 13 de abril sobre régimen del suelo y valoraciones en el tít. III art. 26).
En base al estado de conservación del inmueble, de sus calidades, de la zona de ubicación, y teniendo en cuenta las circunstancias peculiares del mismo, se adoptan los valores unitarios siguientes:
Superficie
66'55 m2
Valor Unitario
1.800’00 €/m2
Valor
66´55 m2 x 1.800'00 €/m2 = 119.790 '00 €.
Redondeo; 119.790´00 € *1´0000835=119.800´00 €.
Por lo tanto:
EL VALOR DE MERCADO DEL BIEN TASADO ES DE:
CIENTO DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS EUROS (#119.800,00.-€#).
(Nota del perito; la transmisión del inmueble estudiado por su valor de mercado requeriría de su descalificación como “Vivienda de Protección Oficial”).
Lo expuesto es cuanto tengo que manifestar en cumplimiento del encargo recibido, que elaboro bajo mi leal saber y entender y para su constancia y sometiendo mi criterio a otro mejor fundado, libro el presente, que firmo en Murcia, a diecinueve de noviembre de dos mil siete.
LIQUIDACIÓN DE CARGAS
Consta en el expediente judicial, por oficio remitido al Juzgado por la TGSS, de fecha 7 de noviembre de 2006, la carga que figura con la letra A por importe de 6.316,81 euros no ha de ser objeto de liquidación, ya que según se declara, no existe ningún embargo sobre la finca que se subasta.
Por la Secretaria del Juzgado de Primera Instancia 8 de Murcia, se realiza liquidación de cargas, en virtud de la cual se procede a la minoración correspondiente a la carga preferente que consiste en una hipoteca a favor de la CAJA DE AHORROS DEL MEDITERRANEO, conforme a la comunicación efectuada mediante oficio por esa entidad, de fecha 12 de marzo de 2007, según la cual el saldo a esa fecha del crédito garantizado asciende a 22.418,51 euros.
En virtud de dicha minoración, se fija el valor de la finca a efectos de subasta en la cantidad de 97.381,49 euros
